A partir de 2026, a informalidade nas locações — os famosos “contratos de gaveta” — deve encolher drasticamente. O motivo é a entrada em operação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), um identificador único para cada imóvel do país, integrado ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). Na prática, a Receita Federal conseguirá cruzar, de forma automatizada, dados de cartórios, prefeituras, instituições financeiras, concessionárias e declarações fiscais. Resultado: aluguéis não declarados serão detectados com muito mais facilidade — e multados.
O que é o CIB e como ele conversa com o SINTER
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) funciona como um ‘CPF do imóvel’, atribuindo código único a cada propriedade urbana e rural, com informações sobre titularidade, localização e histórico de transações.
O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é a plataforma que integra e cruza os dados de cartórios, prefeituras e fiscos, servindo como base tecnológica do CIB.
Em termos simples: o CIB identifica o imóvel, enquanto o SINTER integra e analisa as informações.
Como o sistema detecta contratos de gaveta
O CIB/SINTER cruza dados de cartórios, prefeituras, bancos, concessionárias e da Receita Federal.
Se o inquilino declara o endereço como residência e o proprietário não informa rendimentos de aluguel, o sistema presumirá a existência de uma locação informal e poderá abrir fiscalização automática.
Base legal que sustenta a fiscalização
Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): estabelece regras das locações urbanas.
Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional): obriga a declaração e recolhimento de tributos sobre rendimentos.
Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do IR): determina o uso do Carnê-Leão para aluguéis entre pessoas físicas.
IN RFB nº 2.278/2025: ampliou o cruzamento eletrônico de dados entre bancos, cartórios e prefeituras.
Decreto nº 8.764/2016: criou o SINTER, que serve como base do CIB.
Multas e penalidades
Locador (proprietário): multa de 75% sobre o imposto devido, podendo chegar a 150% em caso de fraude.
Locatário (inquilino): multa de 20% sobre valores omitidos, além de risco de malha fina.
Ambos: possibilidade de autuação criminal (Lei nº 8.137/1990).
CBS e IBS: os novos tributos sobre o setor
A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é o novo tributo federal que substituirá o PIS e a COFINS, incidindo sobre consumo e serviços.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) é o tributo estadual/municipal que substituirá o ICMS e o ISS.
Ambos formam o IVA Dual Brasileiro e podem afetar locações empresariais e holdings imobiliárias, especialmente acima de R$ 240 mil anuais em aluguéis.
Conclusão
Com o CIB e o SINTER, o mercado imobiliário entra na era da transparência total. A informalidade perde espaço, e o planejamento tributário e patrimonial torna-se essencial para evitar penalidades. O Escritório Freitas Rissi e Nunes orienta proprietários, investidores e locatários sobre regularização e conformidade contratual e tributária.
FAQ
Resumo do artigo
Sim, mas passará a ser facilmente detectado e multado pela Receita Federal a partir do cruzamento de dados do CIB e SINTER.
Em regra, não. Essas contribuições atingem locações empresariais ou de grande porte; pessoas físicas continuam no regime do IR via Carnê-Leão.
Sim, até 5 anos, com multa, juros e correção monetária.
Ajudam a comprovar pagamentos, mas também alimentam o cruzamento da e-Financeira.
O registro não é obrigatório, mas aumenta a segurança jurídica e comprovação da locação.
